Börskrasch när bostadsbubblan spricker
Bostadspriserna är rekordhöga i nio industriländer, däribland USA. Men när till slut stigande räntor gör att köpintresset minskar och bostadspriserna faller så slår det hårt mot börserna i New York.
De amerikanska konsumenterna fortsatte att spendera mer under hela lågkonjunkturen 2001 och 2002, trots fallande börskurser och ökad arbetslöshet. Orsaken är troligen främst rekordlåga räntor, som bland annat gjorde att priserna på villor och bostadsrätter steg kraftigt. Precis som i de flesta andra länder har nämligen de flesta i USA större kapital investerat i sina hus än i aktier.
Under 2003 och 2004 har priserna på bostäder i USA stigit ännu brantare och effekten är att amerikanerna känner sig rikare än någonsin och att den privata konsumtionen har ökat kraftigt samtidigt som sparandet har minskat till bara 1 procent av BNP. Nu varnar dock allt fler för en bubbla på bostadsmarknaden. Även centralbankschefen Alan Greenspan erkände vid en utfrågning i senaten för två veckor sedan att det finns tecken på en bostadsbubbla i vissa delar av USA och att fallande priser skulle innebära ökat sparande och minskad konsumtion (länk till höger).
Rekordhöga bostadspriser
Även i resten av världen har bostadspriserna stigit mycket kraftigt och enligt den brittiska tidningen The Economist är priserna nu rekordhöga (mätt som pris i förhållande till marknadshyra) i USA, Storbritannien, Australien, Nya Zeeland, Frankrike, Spanien, Nederländerna, Irland och Belgien. The Economist publicerar varje kvartal en jämförelse av bostadsprisernas utveckling i 20 länder och i gårdagens nummer finns en uppdatering med snittpriserna under fjärde kvartalet 2004.
Jämfört med 1997 har prisuppgången varit störst i Australien, Irland, Spanien, Storbritannien och Sydafrika. Under år 2004 har prisuppgången varit störst i Sydafrika, Hongkong, Spanien, Frankrike och Nya Zeeland, med USA på sjätte plats och Sverige på nionde. Samtidigt har prisökningarna generellt minskat, störst är skillnaden i Australien där villapriserna steg 19 procent under år 2003 men bara 3 procent under år 2004 (länk ovan till höger).
Störst effekt på världsekonomin har dock prisutvecklingen i USA. Där har bostadspriserna sedan 1997 stigit ungefär lika mycket som i Sverige, problemet är att hyrorna inte alls stigit i samma takt. The Economist har tillsammans med Barclays Capital gjort beräkningar som visar att det i dag är 32 procent dyrare att äga en villa i USA än att hyra, men i vissa regioner är relationen betydligt mer extrem. Ett hus i San Francisco som kostar 800.000 dollar att köpa går att hyra för 2000 dollar per månad. Efter hänsyn till avdragsrätt för räntor och fastighetsskatt, samt kostnader för köp, drift, underhåll och försäljning, betyder det att om villapriserna i framtiden följer inflationen så kostar det 1400 dollar mer per månad att äga huset än att hyra det. Villapriserna måste därför stiga med 2 procent mer än inflationen per år för att kompensera för detta, men sedan 1950 är snittökningen i USA bara 1 procent mer än inflationen per år.
Fall skulle slå hårt mot börserna
Övervärderingen är dock inte störst i USA, i genomsnitt är den dubbelt så stor i Australien, Spanien och Storbritannien. Men det är en klen tröst för aktiemarknaden, när till slut stigande räntor gör att köpintresset minskar och bostadspriserna faller.
Just när det gäller de amerikanska bostadspriserna finns dessutom fler argument. Enligt Richard Berner, USA-ekonom hos Morgan Stanley, försämras snart de demografiska trenderna (färre nya barnfamiljer som köper, fler pensionärer som säljer) och nyproduktionen av villor har ökat för mycket i förhållande till efterfrågan.
Med tanke på bostädernas stora betydelse i privatekonomin är det stor risk att den privata konsumtionen i USA minskar rejält som andel av BNP när bostadspriserna faller. Redan en återgång till privatkonsumtionens andel för fem år sedan ger en minskning motsvarande 5 procent av BNP och det räcker för en rejäl lågkonjunktur. Lägg därtill följdeffekterna på företag inom bostadsbyggande, banker som har lånat ut pengar till bostadsköp, plus angränsande branscher, så blir det uppenbart att fallande bostadspriser troligen skulle slå minst lika hårt mot börserna i New York som när IT-bubblan sprack (se veckans krönika "Fem år sedan IT-bubblan började pysa", länk ovan till höger).
Som jag ser det är frågan därmed främst: När kommer börskraschen? Den frågan försökte jag svara på i årets första krönika "Varning för börsras under 2005".
Under 2003 och 2004 har priserna på bostäder i USA stigit ännu brantare och effekten är att amerikanerna känner sig rikare än någonsin och att den privata konsumtionen har ökat kraftigt samtidigt som sparandet har minskat till bara 1 procent av BNP. Nu varnar dock allt fler för en bubbla på bostadsmarknaden. Även centralbankschefen Alan Greenspan erkände vid en utfrågning i senaten för två veckor sedan att det finns tecken på en bostadsbubbla i vissa delar av USA och att fallande priser skulle innebära ökat sparande och minskad konsumtion (länk till höger).
Rekordhöga bostadspriser
Även i resten av världen har bostadspriserna stigit mycket kraftigt och enligt den brittiska tidningen The Economist är priserna nu rekordhöga (mätt som pris i förhållande till marknadshyra) i USA, Storbritannien, Australien, Nya Zeeland, Frankrike, Spanien, Nederländerna, Irland och Belgien. The Economist publicerar varje kvartal en jämförelse av bostadsprisernas utveckling i 20 länder och i gårdagens nummer finns en uppdatering med snittpriserna under fjärde kvartalet 2004.
Jämfört med 1997 har prisuppgången varit störst i Australien, Irland, Spanien, Storbritannien och Sydafrika. Under år 2004 har prisuppgången varit störst i Sydafrika, Hongkong, Spanien, Frankrike och Nya Zeeland, med USA på sjätte plats och Sverige på nionde. Samtidigt har prisökningarna generellt minskat, störst är skillnaden i Australien där villapriserna steg 19 procent under år 2003 men bara 3 procent under år 2004 (länk ovan till höger).
Störst effekt på världsekonomin har dock prisutvecklingen i USA. Där har bostadspriserna sedan 1997 stigit ungefär lika mycket som i Sverige, problemet är att hyrorna inte alls stigit i samma takt. The Economist har tillsammans med Barclays Capital gjort beräkningar som visar att det i dag är 32 procent dyrare att äga en villa i USA än att hyra, men i vissa regioner är relationen betydligt mer extrem. Ett hus i San Francisco som kostar 800.000 dollar att köpa går att hyra för 2000 dollar per månad. Efter hänsyn till avdragsrätt för räntor och fastighetsskatt, samt kostnader för köp, drift, underhåll och försäljning, betyder det att om villapriserna i framtiden följer inflationen så kostar det 1400 dollar mer per månad att äga huset än att hyra det. Villapriserna måste därför stiga med 2 procent mer än inflationen per år för att kompensera för detta, men sedan 1950 är snittökningen i USA bara 1 procent mer än inflationen per år.
Fall skulle slå hårt mot börserna
Övervärderingen är dock inte störst i USA, i genomsnitt är den dubbelt så stor i Australien, Spanien och Storbritannien. Men det är en klen tröst för aktiemarknaden, när till slut stigande räntor gör att köpintresset minskar och bostadspriserna faller.
Just när det gäller de amerikanska bostadspriserna finns dessutom fler argument. Enligt Richard Berner, USA-ekonom hos Morgan Stanley, försämras snart de demografiska trenderna (färre nya barnfamiljer som köper, fler pensionärer som säljer) och nyproduktionen av villor har ökat för mycket i förhållande till efterfrågan.
Med tanke på bostädernas stora betydelse i privatekonomin är det stor risk att den privata konsumtionen i USA minskar rejält som andel av BNP när bostadspriserna faller. Redan en återgång till privatkonsumtionens andel för fem år sedan ger en minskning motsvarande 5 procent av BNP och det räcker för en rejäl lågkonjunktur. Lägg därtill följdeffekterna på företag inom bostadsbyggande, banker som har lånat ut pengar till bostadsköp, plus angränsande branscher, så blir det uppenbart att fallande bostadspriser troligen skulle slå minst lika hårt mot börserna i New York som när IT-bubblan sprack (se veckans krönika "Fem år sedan IT-bubblan började pysa", länk ovan till höger).
Som jag ser det är frågan därmed främst: När kommer börskraschen? Den frågan försökte jag svara på i årets första krönika "Varning för börsras under 2005".
