Ett nytt förslag ska göra det lättare att komma in på bostadsmarknaden. Utredningen Finansiell stabilitet och översyn av låntagarbaserade åtgärder lämnades över av makrotillsynskommitténs ordförande Peter Englund till finansmarknadsminister Niklas Wykman på måndagen.
Förslagen innebär bland annat att den skärpta amorteringsregeln tas bort och att belåningsgraden höjs från 85 till 90%, det vill säga hur stor del av ett bostadsköp som får finansieras med bolån. Dessutom föreslog kommittén att ett nytt tak för skuldkvoten skulle införas på 550% av årsinkomsten (före skatt) med viss flexibilitet för bankerna att göra undantag.
”Förslagen är något mjukare än våra förväntningar men verkar mer avlägsna än prognostiserat. Om de införs kommer de sannolikt att ha en positiv men liten effekt på de totala bostadspriserna. Vi ser inget behov av att justera våra prognoser för bostadspriser eller konsumtion efter måndagens besked och det bör inte heller påverka utsikterna för penningpolitiken”, skriver Nordeas chef för makroanalys Susanne Spector
Så här ser bolånereglerna ut i dag
Bolånetaket: När du köper en bostad måste du i dag gå in med 15% i kontantinsats. Resten, 85%, kan finansieras med bolån. Det så kallade bolånetaket infördes 2010.
Ordinarie amorteringskravet: Är lånet över 70% av värdet på bostaden, är amorteringskravet 2% av lånet per år. Är lånet mellan 50-70% av värdet ska du amortera minst 1% per år. Under 50% av värdet är kravet 0% per år i amortering. Det ordinarie amorteringskravet infördes 2016.
Skärpta amorteringskravet: 2018 skärptes amorteringskravet för de hushåll som har lånat mer än 4,5 gånger sin årliga bruttoinkomst. Dessa hushåll ska amortera 1 procentenhet mer, alltså 3% av lånet per år.
Så här föreslås de nya bolånereglerna se ut
Bolånetaket höjs: till 90% i stället för dagens 85%. Enligt förslaget bör ett bolånetak finnas kvar, men de menar att ett något högre tak skulle gynna både hushållen och bostadsmarknaden.
”Det skulle öka hushållens möjligheter att ta lån och samtidigt bibehålla och bygga upp likvida buffertar. Risken för oönskade konsekvenser till följd av negativt fastighetskapital bedöms som liten även med ett något högre tak”, skriver kommittén.
Amorteringskravet lättas: det skärpta amorteringskravet föreslås slopas och ersättas med ett enhetligt amorteringskrav om 1% för belåningsgrader över 50%.
”Kommittén anser att det finns skäl att ha kvar ett amorteringskrav i syfte att upprätthålla en amorteringskultur. Nuvarande amorteringskrav bedöms dock ha betydande välfärdskostnader och sammantaget sannolikt minska hushållens motståndskraft genom att i alltför hög grad belasta kassaflödena för nya bolånetagare”, heter det.
Skuldkvotstak införs: ett tak för bolånen på 550% av bruttoinkomsten tillsammans med en flexibilitetskvot på 10% av nyutlåningen föreslås. Takets syfte är att minska risken för en utveckling där en snabb skuldtillväxt som inte drivs av fundamentala faktorer gör de samlade skulderna för stora i förhållande till låntagarnas inkomster.
Så mycket billigare blir ditt bolån
För ett hushåll med ett bolån på 3 miljoner kronor, som faller inom det skärpta amorteringskravet, kommer förslaget innebära 60 000 kronor lägre i amorteringskostnad på ett år. Eller 5 000 kronor i månaden. För ett hushåll med 2 miljoner kronor blir summan 40 000 kronor och 20 000 kronor för ett hushåll med ett lån på 1 miljon kronor.
Hur kommer bostadsmarknaden påverkas?
Enligt utredningen kommer effekten på bostadsmarknaden vara relativt begränsad. En simulering påvisade att de aggregerade bolånen kunde öka med 11%. Under antagande att kontantinsatsen är oförändrad motsvarar det samtidigt 5% dyrare bostäder. Till detta kommer att efterfrågan från potentiella förstagångsköpare kommer att öka.
“Eftersom bostadsbeståndet är opåverkat på kort sikt är en rimlig bedömning att den allmänna prisnivån på bostäder kan komma att stiga med något mer än 5%”, skriver utredarna.
Detta bedöms stimulera byggandet och på sikt öka utbudet av bostäder. Om efterfrågeökningen i stor utsträckning kommer från nya förstagångsköpare kan det ökade byggandet framför allt komma att riktas mot mindre och billigare bostäder.
Konjunkturinstitutets hushållsindikator påvisar också att en större andel av hushållen vill fortsätta att spara mer än de gjort tidigare, vilket tyder på att sparkvoten väntas vara fortsatt ganska hög även om amorteringskravet lättas, skriver Maria Wallin Fredholm och tillägger:
”Lättnader kommer att ha en positiv effekt på både svensk ekonomi och bostadspriserna."
Regeringen kommer nu att granska förslaget och återkomma under våren med sin syn.
Maria Wallin Fredholm förväntar sig att regeringen kommer att stödja förslaget i dess nuvarande form och att förändringarna träder i kraft den 1 september 2025.
Författaren eller författarna äger inga aktier i de värdepapper som nämns i denna artikel. Läs mer om Morningstars redaktionella policy.
