Efter en minst sagt tuff period under 2022 så har fastighetsfonder gjort revansch. Bara det senaste året är genomsnittsavkastningen för de 14 svenskregistrerade fastighetsfonderna hela 53%, i takt med att fastighetssektorn återhämtat sig. Vid en närmare titt i portföljerna är det dock tydligt att alla topp tio-fastighetsbolag inte gått lika starkt på börsen, visar data från Morningstar Direct.
Tio populäraste aktierna i fastighetsfonderna
- Fastighets AB Balder Class B BALD B
- AB Sagax Class B SAGA B
- Castellum AB CAST
- Nyfosa AB NYF
- Catena AB CATE
- Wihlborgs Fastigheter AB WIHL
- Dios Fastigheter AB DIOS
- NP3 Fastigheter AB NP3
- Platzer Fastigheter Holding AB Class B PLAZ B
- Swedish Logistic Property AB Class B SLP B
Den populäraste aktien bland de 14 fastighetsfonderna är Fastighets Balder BALD B, som förvärvar, utvecklar och förvaltar fastigheter för bostäder och kommersiellt bruk i större orter. Aktien finns i samtliga 14 portföljer och har en total portföljkoncentration på 7,5%. Sedan årsskiftet, fram till 28 oktober, har aktien stigit 18,1%, men den årliga avkastningen de senaste tre åren landar på -7,5%.
På en andraplats hittas Sagax SAGA B, som investerar i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax har inte haft ett lika positivt börsår i år, och är ned dryga 3% sedan årsskiftet.
Fastighetsaktien som stigit mest i år är Wihlborgs Fastigheter WIHL, som är upp 25,4%, och är även den enda av topp 10-aktierna som har en positiv årlig avkastning de senaste 3 åren. Även Wihlborg återfinns i samtliga 14 portföljer.
Vad ligger bakom uppgången för fastighetsfonderna?
I en intervju med Morningstar förklarar Tobias Kaj och Philip Hallberg, som förvaltar Lannebo Fastighetsfond och Lannebo Fastighetsfond Select, att uppgången det senaste året dels måste ställas i relation till vart vi kommer ifrån, såväl som förväntningen på fortsatta räntesänkningar.
“Svenska fastighetssektorn var ju ner ungefär 60% från topp till botten, vilket bara var ungefär ett år sedan, vilket är i paritet också med under Lehman-krisen. Så det var ett drastiskt tapp och sen har det ju studsat en hel del på grund av delvis att kapitalmarknaden har förbättrat sig, och sen såklart också för att vi förväntar oss att räntorna kommer komma ner från de 4% som vi hade i Sverige till 3,25% idag."
Förvaltarna tror att marknaden prisar in att räntorna ska ner till knappa 2% redan under nästa halvår.
Konkurser tynger fastighetssektorn
Samtidigt som fastighetsfonderna går som tåget rapporteras det att fastighetsbolag är hårt drabbade av konkurser. Under augusti var fastighetsbranschen hårdast drabbad, med tre gånger så många konkurser jämfört med samma period förra året.
Enligt Tobias Kaj är utsikterna för byggsektorn väldigt tudelad, med en kraftig inbromsning av bostadsbyggandet medan de stora byggbolagen fortfarande har välfyllda orderböcker.
“Vi har ju offentligt byggande och infrastrukturprojekt och så vidare där det fortsatt är väldigt hög aktivitet. Det gör att det är väldigt splittrat. Och vad gäller att vi har en låg volym av nyproduktion av framför allt bostäder men även på kontor och andra segment inom kommersiellt byggande, det leder också till ett lägre utbud framgent så att i det långa loppet så har det en positiv inverkan på och balansen mellan utbud och efterfrågan", förklarar Tobias Kaj.
Företagsobligationsmarknaden tinar upp
Obligationsmarknaden, som helt frös när den historiskt snabba räntehöjningscykeln tog fart, har dock börjat tina upp rejält nu. I september gav de svenska noterade fastighetsbolagen ut en större volym obligationer än den totala volymen mellan det tredje kvartalet 2022 och det andra kvartalet 2023, säger Thomas Persson, kapitalmarknadschef för JLL i Norden, enligt Di.
Den goda efterfrågan på företagsobligationer har dock inte bara att göra med stabilare balansräkningar i fastighetsbolagen med flera, säger Erik Gunnarsson förvaltare av Handelsbanken Företagsobligation Investment Grade, i en kommentar till Morningstar. Förvaltaren menar att det även har accentuerats av positiva nettoinflöden till Företagsobligationsfonder.
“Om förra året präglades av fokus på våra Nordiska fastighetsbolag och dessa bolags refinansieringsrisker samtidigt som flera av fastighetsbolagen fick se sina kreditbetyg sänkas eller erhålla negativa utsikter, så kan vi i år konstatera att de allra flesta fastighetsbolagen klarade av anpassa kostymen till dyrare finansieringsvillkor och i år har kreditspreadarna för dessa bolag fallit tillbaka relativt kraftigt vilket faktiskt gjort att många av fastighetsbolagen idag kunnat finansiera sig på kapitalmarknaden på för bolagen rimliga spreadnivåer”, säger Erik Gunnarsson.
Författaren eller författarna äger inga aktier i de värdepapper som nämns i denna artikel. Läs mer om Morningstars redaktionella policy.
