Johanna Englundh: Välkommen till Morningstar. Efter en minst sagt tuff period under 2022 så har fastighetsfonder gjort revansch. Bara det senaste året så är genomsnittsavkastningen för de 14 svenskregistrerade fastighetsfonderna hela 53 %. Men vad ligger egentligen bakom det här? Och finns det några risker som lurar runt hörnet? Idag har jag med mig Tobias Kaj och Pilip Hallberg som förvaltar Lannebos fastighetsfonder. Vad säger ni, vad är det som ligger bakom uppgången som vi har sett det senaste året?
Philip Hallberg: Dels är det ju en reflektion också vart vi kommer ifrån. Svenska fastighetssektorn var ju ner ungefär 60% från topp till botten, vilket bara var ungefär ett år sedan, vilket är i paritet också med under Lehman-krisen. Så det var ett drastiskt tapp och sen har det ju studsat en hel del på grund av delvis att kapitalmarknaden har förbättra sig, och sen såklart också för att vi förväntar oss att räntorna kommer komma ner från de 4% som vi hade i Sverige till 3,25 idag. Och vi tror någonstans att marknaden prisar in att räntorna ska ner till knappa 2% här redan under nästa halvår.
JE: Men samtidigt står ju 2024 för rekord i antal konkurser och det är framför allt bygg och fastighetssektorn som har problem. Som följd av ett minskat byggande och ändå ett relativt högt ränteläge. Vad ser ni för risker här? Är börsen för positiv till bygg och fastighetsbranschen?
Tobias Kaj: Vad gäller utsikterna för byggsektorn så skulle jag säga att den är väldigt tudelad. Vi har ju sett en väldigt kraftig inbromsning av bostadsbyggandet, så i det segmentet är det ju väldigt tufft. Däremot om man tittar på orderböckerna för e stora noteradee byggbolagen så är de fortfarande välfyllda.
Så vi har ju offentligt byggande och infrastrukturprojekt och så vidare där det fortsatt är väldigt hög aktivitet. Så det gör att det är väldigt splittrat. Och vad gäller att vi har en låg volym av nyproduktion av framförallt bostäder men även på kontor och andra segment inom kommersiellt byggande, det leder också till ett lägre utbud framgent så att i det långa loppet så har det en positiv inverkan på och balansen mellan utbud och efterfrågan.
JE: Och hur ska man tänka då som sparare om man kanske vill ha exponering mot fastighetssektorn men inte är så bekväm med den höga räntekänsligheten - finns det några bolag eller segment inom denna sektor som kanske är mindre utsatta än andra?
PH: Jag tror att man får titta på varje enskilt bolag. Vi är väldigt kassaflödesorienterade. För oss är det kanske viktigt att börja högre upp i resultaträkningen, att man först och främst har väldigt trygga hyresintäkter, och vi tycker att det är ett segment som sticker ut. Där har lager och lätt industri ofta väldigt hög avkastning på fastigheterna. Initialt ganska långa hyreskontrakt också för den delen och en fastighet som i sig är väldigt kritisk för själva hyresgästen. Hyresgästerna investerar ofta väldigt mycket pengar själva i fastigheterna och de behöver den i mångt och mycket för att bedriva sin verksamhet.
Sen är det klart att man får analysera varje enskilt bolags räntebildning och räntekänslighet på å sätt, men vi tror att det är långt mycket viktigare att hålla koll på längre upp i resultaträkningen. Framför allt nu när man ser att konjunkturen kanske börjar vika och det är lite svagare efterfrågan.
JE: Och slutligen, vad ser ni för trender på fastighetsmarknaden just nu, utöver det ni redan har nämnt?
TK: Som Philip var inne på så är lager, lätt industri och logistik-fastigheter ett segment som vi gillar på grund av en, framför allt av en hög initial avkastning, men också en del strukturella trender som gynnar det segmentet. Sen om man ska titta åt andra hållet - så det vi är försiktiga till - det kanske framför allt är kontor i Stockholm. Oh skälet är ju att vi ser det som den kanske mest cykliska delen av fastighetssektorn. Och vi har ju haft några kvartal med nedgång i aktivitet i ekonomin generellt och vi tror att det är risk att det kommer att fortsätta. Fastighetssektorn är ju rätt sencyklisk, så ur det perspektivet tycker vi att man ska fokusera väldigt mycket på den operationella risken i olika bolag.
Sen har vi kanske också egentligen väldigt mycket som syn att man ofta tittar för mycket på fastigheter och för lite på personerna bakom bolaget. Att vi tycker att ledningen är kanske den viktigaste faktorn när man investerar i ett noterat fastighetsbolag. Så i det perspektivet tycker också att man kanske inte ska titta för mycket på liksom vilken kategori finns det i och vilken geografi finns bolaget i utan lägga mer energi på och titta på vad har man för ledning och hur har dem lyckats historiskt.
JE: Så ledningen kan vara avgörande för framtiden, Stort tack för att ni var med oss här idag och tills nästa gång jag är Johanna Englundh för Morningstar.
