Prisutvecklingen under det senaste året har gett Sverige den föga avundsvärda titeln som Europas sämsta bostadsmarknad. Men de senaste månaderna visar marknaden livstecken igen. Det har lett till att analytiker har ändrat sina prisfallsprognoser, något vi lyft tidigare.
Svenskarna är bland Europas tyngsta bolånetagare och majoriteten av hushållen har lån med rörlig ränta, vilket innebär att räntehöjningar förs över till hushållen omedelbart.
Eftersom bolåneräntorna mer än fördubblats under det senaste året är det ingen överraskning att svenska huspriser föll kraftigt när den första räntehöjningen slog till. Under 2022 sjönk huspriserna med 13%, med prognoser från Danske Bank att marknaden skulle bottna på -25%.
Förvånansvärt nog har dock den svenska bostadsmarknaden visat sig motståndskraftig 2023 med stabiliserande, och något stigande, priser på sina håll.
I maj steg priserna för både bostadsrätter och hus med 1-2% i hela landet, vilket markerar den fjärde månaden i rad med stigande priser för bostadsrätter. För juni visade prisstatistiken även stabila priser. I början av juni noterade Danske Bank att deras tidigare prognoser om ett prisfall på 25 % förmodligen var "alldeles för pessimistisk".
"Efter i princip oförändrade priser på bostadsrätter i Stockholm i maj och en något uppåtgående trend sedan årsskiftet konstaterar vi nu att priserna nått botten. Vi justerar vår bedömning att det totala prisfallet är begränsat till 15%, vilket fortfarande speglar en viss ytterligare nedåtrisk från Riksbankens kommande höjningar", sade Danske Banks chefsekonom Michael Grahn i början på juni.
En förbättrad utsikt noteras även i undersökningar från långivarna SBAB och SEB, som båda för första gången på ett år indikerade att fler svenska husägare tror att bostadspriserna kommer att stiga än sjunka. Fastighetsmäklare har också noterat en förändring på marknaden.
"Jämfört med förra hösten och vintern, då vi bara sålde cirka 60% av de bostäder vi hade till salu, har vi sett tydliga tecken på stabilisering", sade fastighetsmäklaren Bahar Nabavi på Innerstadsspecialisten till Bloomberg i mitten av juni.
"Vi säljer närmare 90-95% och försäljningar tar ofta kortare tid än förra hösten."
Räntetopp ljuset i tunneln
Med svenskar så sårbara för räntenivåerna ligger svaret på den överraskande prisstabiliteten i förväntningarna om att räntetoppen är inom räckhåll. Riksbanken har flaggat för minst en höjning till i år, så bostadsköpare fokuserar på ljuset i tunneln.
"De snabba räntehöjningarnas tid ser ut att vara över och inflationen har dämpats, vilket har minskat osäkerheten och gjort det lättare för många att planera sitt bostadsköp, sade Marcus Svanberg, vd Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, till Aftonbladet.
Men för att priserna verkligen ska ta fart igen måste inflationen falla samtidigt som räntorna sänks.
"Först när styrräntan börjar sjunka och ekonomin stärks så kommer vi kunna se stigande bostadspriser igen", konstaterade Erik Wikander, vice vd för fastighetsmäklaren Svensk Fastighetsförmedling, i en halvårsöversikt för 2023.
"Även om vi har hört en något stramare ton från Riksbanken så är det troliga scenariot att räntan toppar i höst, för att under 2024 börja sjunka undan i takt med att inflationen faller och ekonomin stärks. Det innebär att den som gör en långsiktig bostadsaffär idag kan köpa sin nya bostad till bättre pris än de som gjort affär de senaste 2 åren", säger Erik Wikander i en kommentar till prisstatistiken för juni.
Swedbank räknar med en topp i bolåneräntorna på 5% i slutet av året och förväntar sig en räntesänkning från Riksbanken först i april 2024.
"Ett bedrägligt lugn"
Även om huspriserna ser ut att stabiliseras, och ökar något, fortsätter antalet sålda bostäder att vara lågt.
Under årets första sex månader såldes 22% färre bostadsrätter och 18% färre villor, jämfört med samma period förra året. Det låga antalet sålda bostäder bottnar i att de drastiskt höjda boendeutgifter gjort det svårare för många som behöver flytta att faktiskt göra det.
"Den stora utmaningen på bostadsmarknaden nu är inte priserna, de ligger fortsatt stabila framåt, utan det är aktivitetsnivån. För att hela flyttkedjan ska fungera krävs en stabil prisnivå utan oro, vilket vi börjar närma oss, men det krävs också att man kan få lån, där det senaste amorteringskravet skulle behövas ses över för vissa målgrupper, och inte minst är det oroande att nyproduktionsmarknaden bokstavligen går på knäna", säger Erik Wikander.
Med bolåneräntorna fortfarande i en uppåtgående trend verkar ytterligare prisfall troliga, framför allt när det kommer till bostadsrätter där föreningar kan tvingas höja sina månadsavgifter för att parera stigande räntekostnader.
”Bostadspriserna, särskilt lägenhetspriserna, fortsätter att uppvisa en anmärkningsvärd stor motståndskraft mot de kraftigt stigande räntorna", sade Robert Boije, chefsekonom på SBAB, till Affärsvärlden.
"Men det kan vara ett bedrägligt lugn. Många bostadsrättsföreningar står inför betydande höjningar av månadsavgifterna framöver och bolåneräntorna kommer att höjas lite till”.
.jpg)
