Skulle ett förbud mot bostadsköp i investeringssyfte kyla huspriserna? Antagligen inte

"Det är tydligt att missnöjet växer kring hur svensk bostadsmarknad fungerar. Det finns många förklaringar och rådande konjunkturläge bidrar säkerligen, men nu behövs en kraftsamling i form av både politiska reformer och initiativ från branschen för att få en fungerande svensk bostadsmarknad", säger Johan Skoglund, vd och koncernchef på JM.  

I ett försök att tämja huspriserna i Nederländerna implementerades ett förbud mot investeringsfastigheter. Men en ny studie visade att det inte hjälper.

Ny studie visar att förbud mot investeringsfastigheter inte sänker priserna..

En ny studie av Matthijs Korevaar, Marc Francke, Lianne Hans och Sjoerd van Bekkum har funnit att även om avlägsnandet av investerare från bostadsmarknaden ökar andelen förstagångsköpare, har detta inga effekter på huspriserna, och i stället antyder studien en ökning av hyrespriserna.

"I takt med att de ekonomiska förhållandena förbättrades och bostadsmarknaden stramades åt, växte oron över att investerare driver upp bostadspriserna, budar bort förstagångsköpare och minskar bostadsvänligheten. Trots en utbredd, global artikulation av denna idé, finns det få välidentifierade empiriska bevis angående i vilken utsträckning husägande kontra investerarägande påverkar lokala bostadskostnader, bostadsmarknadstransaktioner och förändringar i grannskapen", noterar författarna.

För att komma till rätta med denna lucka bestämde de sig för att undersöka saken. De tittade på fastighetsinnehavet för alla fysiska personer och enheter i Nederländerna, såväl som skattevärderingar av varje fastighet, och identifierade för varje transaktion om köparen planerar att bo i bostaden eller en investerare som planerar att hyra ut bostaden. De samlade också in uppgifter om hyrespriser och tillämpade uppgifterna på en nyligen genomförd policyändring i Nederländerna som gör det möjligt för kommuner att förbjuda investerare att köpa fastigheter för uthyrningsändamål om dessa ligger under ett förutbestämt skattevärde (på nederländska: Opkoopbescherming, eller "köpskydd").

"Policyförbudet ledde till en minskning av fastigheter köpta av investerare samtidigt som antalet förstagångsköpare ökade. I ett land med brist på bostäder påverkades inte bostadspriserna eller sannolikheten att sälja fastigheter nämnvärt att investerare försvann från marknaden”, fann författarna.

…men kan resultera i högre hyror

I sin analys framhåller författarna att genom att ändra sammansättningen av köpare, förändrade förbudet att köpa bostäder för att hyra ut också sammansättningen av boende i dessa fastigheter.

"Förändringarna påverkar också hyresmarknaden. Detta kan leda till ökade hyrespriser på befintliga hyresfastigheter. Sådana högre priser skulle kunna göra stadsdelar ännu mindre tillgängliga för hyreshushåll med låga inkomster”, finner de.

”Boende i fastigheter som köps av investerare har betydligt lägre inkomster jämfört med boende i motsvarande ägarfastigheter. Dessa skillnader förklarar hela effekten av policyn på medelinkomsten för boende i reglerade fastigheter. Invånare i investerarägda fastigheter är också mer benägna att vara unga och utländska samt flytta ut från fastigheten snabbt. Detta visar att investeraraktivitet kan ha betydande konsekvenser för grannskapssammansättningen, särskilt på lång sikt, även när deras direkta prispåverkan verkar begränsad på kort sikt. Följaktligen kan grannskapseffekterna av politik som påverkar lokalt bostadsägande till övervägande del komma från omfördelning där hyresgäster med lägre inkomster och bostadsägare med högre inkomster bor, snarare än att vara en direkt effekt av bostadsägandet i sig", avslutar författarna.

Svenska fastighetsmarknaden

Den svenska bostadsmarknaden är ett återkommande bekymmer för svensk ekonomi. När EU-kommissionen presenterade sina rekommendationer till EU-länderna i maj uppmanades Sverige att "föra en mer aktiv finanspolitik och fixa sin illa fungerande bostadsmarknad". Det konstateras också att det är svårt att få tag i en hyreslägenhet i Sverige och att de långa bostadsköerna visar på en illa fungerande bostadsmarknad. 

Trots ett stormigt världsläge och pressade hushåll har huspriserna stigit under 2023. I maj steg bostadsrättspriserna för fjärde månaden i rad, visar siffror från Mäklarstatistik. 

"Trots alla utmaningar som just nu finns på svensk bostadsmarknad ser vi ett stigande intresse och engagemang från köparna. Det blir allt vanligare med budgivningar och bostäder som säljs över utgångspris", säger Fredrik Kullman, vd Bjurfors Sverige.

En vändning för bostadspriserna skulle vara om Riksbanken beslutar sig för att avsluta räntehöjningarna. 

"Men det är för tidigt att säga om detta verkligen är vändningen, det krävs mer tid och bevis innan vi kan vara helt säkra. För att köparna fullt ut ska komma tillbaka tror jag en positiv bekräftelse i någon form är nödvändig. Det ultimata vore förstås om Riksbanken meddelar att de avslutar räntehöjningarna och till och med lägger in sänkningar i prognosen. Om något liknande kommer ut från Riksbankens junimöte tror jag vi kan förvänta oss en stark sommar. Det finns ett stort uppdämt behov, så det behövs inte mycket för att sätta fart på marknaden", säger Christina Henriksson, regionchef Bjurfors Stockholm.

För att förbättra den svenska bostadsmarknaden rekommenderar EU-kommissionen att Sverige bör stimulera byggande av nya bostäder och införa marknadshyror, ett ämne som varit hett omtalat i politiken senaste åren. Ett förbud mot investerare att köpa bostäder för att hyra ut har dock inte varit vida omtalat, snarare verkar den svenska marknaden gå åt motsatt håll. Under torsdagen meddelade Regeringen att de har tillsatt en utredning för att se över om man kan förenkla reglerna för uthyrning av privata bostäder och samtidigt ändra reglerna för presumtionshyror kopplat till nybyggda hyresrätter, så att byggandet av nya sådana ska gynnas.

Denna artikel publicerade ursprungligen på morningstar.ca men har redigerats och reproducerats för en svensk publik.