Hur allvarlig är den brittiska bolånekrisen?

Är detta en nationell kris och vad betyder det hela? Historien kan vara en guide till vad som händer härnäst – vi har haft bostadsnedgångar i början av 1990-talet och 2008-2009. Men det känns som att vi skulle kunna befinna oss i okänt territorium. Låt oss titta på några viktiga frågeställningar.

Vart är vi nu? 

Husägare står inför skenande bostadskostnader.

Länkarna mellan den brittiska statsobligationsmarknaden och bolåneräntorna är mest märkbara när det gäller populära fastränteprodukter. Under en vecka när brittiska tvååriga räntor bröt igenom 5%, ligger den tvååriga fasta räntan nu på över 6%. En femårig fast bostadsränta ligger strax under detta, men att låsa in sig till en så hög ränta är skräckinjagande. Som jämförelse kunde de som band sina bolån i slutet av 2021 få räntenivåer runt 1%.

Situationen är knappast bättre när det gäller bolån med rörlig ränta; Bank of England är på väg att göra sin 13:e räntehöjning i rad på torsdag, vilket tar basräntan till 4,75% - den var 0,10% i december 2021.

"Standard variable rates", som är standardräntan som banker och byggnadsföreningar tillämpar när din bolåneprodukt löper ut, ligger för närvarande på cirka 7%, en ränta som inte setts i Storbritannien på årtionden. Att låna £250 000 från banken Nationwide med en insättning på 10% under 25 år har en SVR på 7,9%, en tvåårig bunden ränta ligger på 5,89% och en femårig såndan på 5,29%. En förstagångsköpare med lägre insättning eller sämre kreditvärdighet, eller en hyresvärd som köper för att hyra, kommer att betala en högre ränta.

Varför är det här ett problem? 

De plötsliga förändringarna har tagit många husägare på sängen. Att försöka hitta tusentals pund extra per år för att parera de stigande bolånekostnader i en tid då energi- och maträkningarna skenat har satt allvarlig press på hushållen. Hypotekslångivare drar också in erbjudanden från marknaden när statsobligationsräntan stiger, vilket innebär att det finns färre tillgängliga produkter. Detta bromsar i sin tur bostadstransaktionerna då finansieringen blir svårare att få tag på.

Med stigande huspriser de senaste åren har det belopp som människor har behövt låna ökat – och billiga pengar har underlättat detta. Fastigheter är en växeltillgång – när priserna stiger fungerar denna skuldfinansiering; när saker går fel börjar de med höga nivåer av lån känna smärtan.

Officiell bolånedata visar en nedgång i finansieringen – FCA/Bank of Englands data visar att under första kvartalet 2023 var värdet av nya bolåneåtaganden (dvs avtalad utlåning) 40% lägre än året innan.

Bostadsmarknaden har varit motorn för den ekonomiska tillväxten i Storbritannien sedan finanskrisen. Diskretionära inkomster ger bränsle till konsumtionen, håller servicebranschen flytande och människor i jobb. Det finns en separat diskussion om det är en bra idé för en ekonomi att vara så beroende av fastigheter, men det tar vi en annan dag.

Rent krasst kommer en huspriskrasch – vilket inte är en självklarhet – att krascha den brittiska ekonomin. För investerare är det självklart att Storbritannien behöver viss finansiell stabilitet efter Brexit. 

Kommer det att bli värre? 

Eventuellt.

Bolånetrender under de senaste åren har gynnat produkter med längre bunden ränta framför tvåårig bunden ränta; antingen genom ren tur eller bra timing, lyckades de som tog bundna räntor i fem år 2021 låsa sig innan den stora inflationen/räntecykeln vände så aggressivt.

För varje skrytig middagsgäst som bundit sin ränta till 1% i 10 år, finns det en annan husägare vars avtal löper ut detta eller nästa år. Men det betyder att smärtan bara kan försenas, säger David Goebel, Associate Director of Investment Strategy på den ledande brittiska förmögenhetsförvaltaren Evelyn Partners.

"Många låntagare har ännu inte klivit av sina gynnsamma lån och mött den nya bolåneränteverkligheten ... Om BoE uppskattar att endast en tredjedel av räntehöjningarna sedan slutet av 2021 har slagit igenom till konsumenter så våntas många fler hushåll få en prischock när verkligheten slår till detta år och nästa."

Så om inte Bank of England börjar sänka räntorna – och det verkar osannolikt med en så långvarig inflation, kommer räntorna sannolikt att vara "högre under längre tid". "Lägre under längre tid" var centralbanksmantrat från eran med låga/0%-räntesatser, ni kanske minns – och det var då det var läge att binda bolåneräntan under en lång tid. 

Ökning av inställda avbetalningar, och kommer det att leda till utmätningar? 

Datan stödjer inte riktigt detta antagande för tillfället. Det finns ett nyligen prejudikat av tålamod också. Covid-pandemin innebar att långivare erbjöd människor "bolånesemestrar" och erbjöd "hjälp genom denna svåra tid". Bortsett från mysig kommunikation, är det bra att ge kunderna lite utrymme innan det värsta scenariot: utmätning av hemmet. Detta hände inte ens under kreditkrisen 2008-2009 när det finansiella systemet var under enorm stress. Långivare var angelägna om att undvika stigmat av att sparka ut folk på gatorna, inte minst för att den dåvarande Labour-regeringen – som räddade industrin – utövade påtryckningar för att undvika en upprepning av det tidiga 1990-talet när utmätningar senast var på höga nivåer. Ekonomisk turbulens ledde sedan till att det konservativa partiet försattes från makten och att "New Labour" blev den dominerande politiska kraften.

Finansminister Andrew Griffith sa den här veckan att hypotekslångivare skulle kunna ge låntagare i ekonomiska problem hjälp, och sa till parlamentsledamöter: "Det finns en rad åtgärder som inkluderar förlängning av löptiden, en övergång till helgdagar med avdragsfria betalningar och vägledningen från Financial Conduct Authority är mycket tydlig att eventuella utmätningar– och de håller för närvarande på en historisk låg nivå – borde vara en absolut sista utväg.”

Jag hyr, varför ska jag bry mig? 

För hyresvärdar är den mest uppenbara lösningen till högre priser – förutom att sälja – att föra över dessa kostnader på hyresgästen. Om alla hyresvärdar säljer på en gång, kommer ett mindre utbud av fastigheter oundvikligen innebära att de är dyrare. Hyresvärdar är mindre benägna att erbjuda uthyrning på mer än ett år om de funderar på att sälja; och ditt hyreskontrakt kan abrupt upphöra om lägenheten säljs. Och sen även besväret med att ha potentiella köpare som vandrar genom din lägenhet i tid och otid. 

Är detta politiskt?

Visst är det det. Den nuvarande regeringen har suttit vid makten sedan 2010, vilket har sammanfallit med ultralåga räntor och en blomstrande bostadsmarknad. Perioden har också sett olika statliga initiativ som Hjälp att köpa, stämpelskattehelger, för att hålla festen levande. När det konservativa partiet närmar sig ett riksdagsval nästa år (och troligen en förlust), är en bostadskris det sista man behöver.

Kommer regeringen att ingripa? 

En "utdelning till husägare" kommer sannolikt att vara ett mycket splittrande och impopulärt drag i ett alltmer splittrat samhälle - de "på stegen" uppfattas som rikare än de som inte kan komma på första steget. Varför ska skattebetalarna rädda de som lyckats ta sig in på bostadsstegen?

Stöd till låginkomsthushåll under energikrisen var i själva verket "helikopterpengar" - staten som gav människor pengar att spendera hur de vill (förhoppningsvis på mat- och energiräkningar). Energiräkningsrabatter var en icke behovsprövad utbetalning värd £67 i månaden under några månader också. Ett liknande arrangemang verkar osannolikt för husägare, hur välkommet det än skulle vara för dem som kämpar. Det finns olika skattejusteringar som skulle kunna prövas såsom "bolåneränteavdrag vid källan"; den genomsnittliga bolånebetalningen är en blandning av kapitalåterbetalning (betala bort på lånet) och ränta, vilket är vad du betalar till banken som låter dig låna pengarna.

"Så senare i veckan ska jag träffa de främsta bolånegivarna för att se vilken hjälp de kan ge till människor som kämpar för att betala de dyrare bolånen och vilka flexibiliteter som kan vara möjliga för familjer i efterskott," sa Hunt.

Vad är det monetära/finansiella svaret? 

Sunak-regeringen skulle älska att Bank of England lättade på räntehöjningar; av olika anledningar kan inte banken ses göra detta – dess uppdrag är att tackla inflationen och inte rädda bostadsmarknaden från att falla. Om banken fortfarande var under finansministeriets kontroll skulle dess agerande nu vara annorlunda. Men inflationen är fortfarande utom kontroll, och om räntorna stiger igen i morgon kommer banken att anklagas för att krascha ekonomin ändå. Så oberoendet hjälper inte precis dess offentliga image just nu – förtroendet för institutionen, som går tillbaka till slutet av 1600-talet, är på en historisk låg nivå.

Bank of Englands självständighet utmanades kort under Kwarteng/Truss-eran. Det var bara en aspekt av deras planer som gjorde investerare nervösa. När Jeremy Hunt blev kansler var han snabb att insistera på att relationerna nu var hjärtliga.

"Bank of England, som har gjort ett enastående jobb sedan sin självständighet, har nu mitt helhjärtade stöd i sitt uppdrag att besegra inflationen och jag bekräftar idag att vi inte kommer att ändra dess uppdrag," sa han hösten 2022.

NedGroups ränteförvaltare David Roberts menar att eran av "rockstjärnornas centralbanker" (Carney/Draghi/Yellen) är över; Eftersom inflationen inte tycks reagera på penningpolitiska verktyg, kommer behovet av regeringar att ta tyglarna sannolikt att växa under de kommande åren.

Den andra bilden 

Om du läste BoE, som har fingret på pulsen i den brittiska ekonomin genom datainsamling och undersökningar, senaste penningpolitiska rapport i maj, skulle du bli förlåten för att tro att allt var bra. Den ekonomiska tillväxten uppgraderades, arbetsmarknaden mådde bra och bostadsmarknaden såg ut att förbättras: ”Visningarna började ta fart och fler fastigheter lades ut till försäljning. Kontakterna förväntade sig att huspriserna skulle stabiliseras efter några månader av blygsamma nedgångar. Transaktionsnivåerna förväntades bli lägre än 2022, men i stort sett normala. Det var starkare än väntat i början av året. Efterfrågan på hyresmarknaden fortsatte att vara mycket stark, vilket ledde till kraftiga hyreshöjningar, upp cirka 10% jämfört med ett år tidigare.”

Lönetillväxtsiffror från ONS visar att anställda får anständiga löneökningar (men inte i reala termer), och det tyder på en viss förhandlingsstyrka. Kan personalen bara begära högre lön för att motverka stigande bolånekostnader? Hög inflation har använts som en förhandlingstaktik inom den offentliga och privata sektorn – med blandad framgång.

Kommer babyboomer att rädda oss? De kan rädda sig själva

Det är en klyscha, men vissa människor lider inte alls: de husägare utan lån utgör cirka 30% av marknaden och ungefär 40% har bolån. Så det finns en kohort av bekväma människor med 100% eget kapital i sina hus som har tjänat flera decenniers vinster från bostadsmarknaden. Med slutlönepensioner inlagda i mixen kommer denna grupp sannolikt att vara mycket mer "tålig" än din genomsnittliga förstagångsköpare. Om du hyr kan de vara din hyresvärd – och de är mer benägna att rösta för det politiska status quo än för förändring. Labour planerar förändringar i den skattemässiga behandlingen av fastigheter, vilket påskyndar amatörhyresvärdarnas brådska att ta sig ur marknaden nu.

Denna artikel publicerades ursprungligen på morningstar.co.uk och har redigerats och ändrats till en svensk publik.