.jpg)
Svenska huspriser sjönk med 15% 2022, en dramatisk vändning av ett decennierlångt rally som hotar att driva landet in i recession. Det kan vara det enda europeiska landet som står inför en lågkonjunktur, något min kollega Johanna Englundh nyligen skrev om. Men dess bostadsmarknad är inte den enda som stirrar ner i en avgrund.
EU:s statistikbyrå Eurostat tillkännagav husprisdata fram till slutet av 2022 på tisdagen, och den visar den första nedgången från kvartal till kvartal i regionens bostadspriser sedan 2015. Nedgångar skedde bara i 15 av 27 EU-länder; många andra nådde nya rekordpriser. Det här är ett bra tillfälle att titta på de mycket avvikande situationerna som finns över regionens fastighetsmarknader.
Sedan den europeiska skuldkrisen har fastighetspriserna njutit av en stadig uppgång på grund av ultralåga räntor och enkel tillgång till krediter. Nu när räntorna skjutits upp våldsamt visar sig raset för huspriserna vara mycket ojämnt i Europa. Det visar sig att regionen grovt uppdelad i länder där bolånen antingen framförallt tas med helt rörliga ränta alternativt en initial fast ränta.
Data visar en region som är uppdelad i två motsatta normer för hypotekslån. Franska och belgiska låntagare är bland de mest skyddade eftersom deras bolån vanligtvis har fasta räntor under hela lånets löptid. I Tyskland och Storbritannien innebär fleråriga bindningstider att låntagare inte behöver tackla högre räntor förrän deras nuvarande löptid är slut.
Däremot väljer låntagare i Norden och Östeuropa att möta penningpolitikens hårda vindar från dag ett av deras låns löptid. För Sveriges glödheta bostadsmarknad var effekten av högre räntor direkt kännbar.
Gradvis uppluckrade utlåningsvillkor från krisskakande banker har bidragit till detta rally och gett upphov till en regionövergripande trend där upplåningen ökade i förhållande till köpkraften. Sverige sticker ut, med utestående lån som är nästan dubbelt så stora som hushållens disponibla inkomster. Sverige är inte ensamma i toppen dock - på samma sätt finns extrema förhållanden i Nederländerna och Danmark.
Länder som sticker ut negativt på dessa kartor är sannolikt kanariefåglar i kolgruvan, och effekten har redan börjat utspela sig framför oss: Av 30 länder i Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) och Storbritannien har fyra upplevt husprisnedgångar under 2022:
- Danmark: Trots att tidsbundna lån är normen och den danska nationalbankens mer duvaktiga penningpolitik än i Storbritannien eller euroområdet, är bolånen betydligt större än hushållens inkomster.
- Sverige: En perfekt storm av exponering mot rörliga räntor, fallande köpkraft hos hushållen och skenande pristillväxt under det senaste decenniet
- Tyskland: En brant prisuppgång möter svällande bolånebalanser som krymper lönerna
- Finland: Övervägande rörliga bostadslån möter ett ogynnsamt förhållande mellan lånesaldon och köpkraft
Lokal husprisdynamik är mer komplex och inte alltid jämförbar, och alla dessa länder är inte skyldiga att korrigera huspriserna. Tysklands sedvanliga 10-åriga och 20-åriga fasta bolånevillkor kommer att skydda de flesta låntagare från ränteuppgången, så försäljningstrycket kommer att förbli lågt utan en lågkonjunktur. Samtidigt har förekomsten av bolån med rörlig ränta i Östeuropa inte haft samma effekt som i de nordiska länderna där långt större belopp lånas i förhållande till hushållens inkomster.
Startskottet för något obehagligt?
Det tredje kvartalet 2022 markerade toppen av det europeiska husprisindexet. Tack vare tisdagens data kan vi nu kartlägga var priserna faller snabbast, och resultaten matchar de tidigare graferna över hushållens största skuldbördor, sårbarhet för räntor och brantheten i tidigare prisuppgångar.
Den verkliga bostadskrisen kan vara framför oss. Osäkerheten kring regionens banker till följd av det påtvingade förvärvet av Credit Suisse har "föranlett bankerna att omvärdera vem de lånar ut till i första hand, både när det gäller andra banker och kunder", skrev Morningstars europeiska aktiestrateg Mike Field denna vecka. En prognos om "en åtstramning av kreditstandarder och en bromsning i tillväxten av utlåningsvolymer" fanns också med i kommentarer från ECB:s vicepresident Luis de Guindos på lördagen.
Vad som är säkert är att det skulle bli en ojämn bostadskris. Europas nationella fastighetsmarknader är för olika för att regionen ska kunna uppleva en enda nedåtgående rörelse som USA såg 2007. För att få en känsla av var risken är störst, leta efter tecken på "svenska förhållanden".
