Johanna Englundh: Svenska hushåll svettas när det är dags att betala månadens räkningar, men även vid besök i både matbutik och vid bensinmacken. Det här är visserligen inte något som bara är kännbart i Sverige utan även globalt. Men Sveriges bostadsmarknad sticker ut och beskrivs nu som en av världens kyligaste. Vad ligger bakom vår dysfunktionella bostadsmarknad och hur tufft kommer att bli framöver?
Michael Grahn, chefsekonom, Danske Bank, till att börja med, varför sticker just svenska bostadsmarknaden ut i ett internationellt perspektiv?
Michael Grahn: Jag skulle gissa att det har att göra med att svenska hushåll är väldigt skuldsatta och väldigt, väldigt räntekänsliga. Så de båda faktorerna ur i alla fall skuldsättningssidan gör att man drabbas extra hårt här på hemmaplan i Sverige. Men det är inte bara det, i alla fall under vintern så fick ju svenska hushåll en rejäl kyss också av stigande elpriser.
Nu har de visserligen kommit tillbaka, men de är fortfarande höga så det är inte på något sätt över. Och slutligen en faktor som faktiskt är värt att betona rätt ordentligt, i synnerhet nu när det pågår löneförhandlingar, är att vi har en högre inflation än till exempel våra nordiska grannländer, men också högre än i euroområdet. Samtidigt är lönetillväxten lägre så att reallöner fallit är större här i Sverige.
Så de här tre faktorerna är tre ordentliga chocker, var och en för sig. Lägger man ihop dem så blir det också en jättestor chock. Och det syns.
JE: så det är många faktorer som spelar in. Du nämnde det här med en hög andel rörliga räntor och trots att många bolånetagare redan är fast med rörliga räntor så väntas alltså 72% av svenskarnas totala lån, där större delen är just bolån, löpa ut i år.
Vad tror du att det här kan få för effekter på ekonomin och bostadsmarknaden?
MG: Ja, om något så kommer det förvärra läget därför att precis som du säger det, hur stor andel som är rörliga lån både av dem som tar nya lån men även stocken som redan finns ute så att säga. Där är det väl ungefär 50%. Och det är så att vi vi tror att Riksbanken kommer att fortsätta höja räntan rätt snabbt därför att de avviker så mycket gentemot deras prognoser.
Så vi tror ju att styrräntan kommer att landa på 4,25% i sommar, en bit över vad marknaden prissätter. Att den här kombinationen med att Riksbanken höjer mer, det kommer ju pressa upp de rörliga boräntorna ännu mer förstås. Samtidigt är de fasta räntorna, som du säger, de är redan så höga så att jag tror rätt många kommer ändå att chansa på att det är bättre att gå på en rörlig boränta framöver när deras lån förfaller än att binda upp sig för en rätt lång tid framöver med fasta. Och det gör man därför att man tror att någonstans kommer Riksbanken börja sänka igen. Så ser bilden ut här så att den rörliga delen kommer att öka.
JE: Så vi kommer bli ännu mer känsliga för ränteutvecklingen. Men egentligen så ju inte det här något nytt. Det är många som har flaggat under flera år för att vår bostadsmarknad inte är sund och att den är fylld med risker. Varför tror du att utvecklingen har fått fortgå?
MG: Ja, det kan man fundera på. Det är ju så här att hela den här uppbyggnaden av bostadspriser, alltså att det har ökat så mycket under så många år. Det har ju dels att göra med att vi har satt in internationella faktorer. Man brukar ju säga att sparandet globalt har varit större än investeringsefterfrågan och då blir det en press nedåt på realräntan.
Men uppe på det så har det ju varit mer eller mindre ett penningpolitiskt experiment ska man säga, där man har kört med nollränta. Man har kört med, där Riksbanken då här på hemmaplan har har köpt obligationer för att trycka ner räntestrukturen och allt det här. Det man försökte med var ju att få upp inflationen, det har man ju inte lyckats med.
Däremot har man skapat en tillgångs inflation där bostadspriser är en del i den kompotten så att säga. Så att så ser ju den här bakgrunden. Riksbanken har ju under många år sagt så här "Vi kan inte göra någonting åt bostadspriserna utan där är det ju politikerna som måste gå in och ta bort ränteavdragen, lägga på en fastighetsskatten" och sånt där, och vilken politiker vill göra det?
Då vet man ju direkt att man är torsk i nästa val. Så ser bilden ut på ett ungefär skulle jag säga.
JE: Och vad tror du då framöver, kommer vi att hamna i en liknande kris som den i början av 90-talet.
MG: Alltså. Den krisen då var ju mer driven tror jag på kommersiella fastighetssidan. Och vi har ju haft en del stök med det också här senaste året. Många fastighetsbolag tappat stort i värde och så där. Men jag ser väl inte riktigt att vi är inne i ett sådant läge som vi hade då. Vi har väldigt mycket skyddsnät på plats nu efter finanskrisen då för 15 år sedan, så att banksystemet är väl skyddat mot fallande fastighetsvärden både vad gäller kommersiella sidan, men även det som gäller för hushållen.
Det finns ju stresstester och annat och det finns kapitalbuffertar och det finns likviditetskrav med mera, resolutionsavgifter. Jag tycker att vi är väl inlindade i bomull för att klara av det här helt enkelt.
JE: Men oavsett så kan det bli värre innan det blir bättre alltså. Stort tack Michael för att du var med oss här idag och för Morningstar, jag är Johanna Englund.
