Sveriges dysfunktionella bostadsmarknad har under en lång tid lyfts fram som en riskfaktor för vår ekonomi. Nu börjar dessa risker bli verklighet. De svenska hushållens lån har under lång tid ökat snabbare än de disponibla inkomsterna, mycket tack vare de tidigare låga räntenivåerna och de stigande bostadspriserna.
Men i takt med Riksbankens försök att hejda den skenande inflationen förändrades ränteklimatet drastiskt, under ett spann på nio månader höjdes styrräntan från 0 till 3,0%. Bolåneräntorna mer än fördubblades och bostadspriserna föll. Nu befinner sig svenska bolånetagare i stället på en bostadsmarknad som utanför landets gränser beskrivs som "en av världens kyligaste".
Under 2022 var den svenska bostadsmarknaden en av de sämsta i världen, med villapriser som föll 13%. Parallellt med detta saktar bostadsbyggandet in. Nu väntas Sverige vara det enda landet i EU som tippar in i en direkt recession i år.
"Svenska hushåll och därmed svensk bostadsmarknad är under rejäl press, den värsta sedan den djupa recessionen i början av 1990-talet", säger Danske Banks chefsekonom Michael Grahn i en kommentar till Morningstar.
Hur kunde vi hamna här?
Lågt utbud och låga räntor bakom bubbla
Att komma in på bostadsmarknaden har för många varit det ultimata målet. Kom man väl in så kunde man sedan njuta av en god värdeutveckling för all framtid. Det är i alla fall det min generation fått förklarat för oss otaliga gånger. Att köpa en bostad var att anse som den fulländade affären, det är ju nästintill omöjligt att inte tjäna pengar på sin bostad! Det största problemet var snarare att få in foten och lyckas köpa något.
Det ligger flera faktorer bakom den svenska bostadsmarknadens utveckling, som kan härledas både till ett lågt utbud och en stigande efterfrågan. Efterfrågan har stärkts av en god inkomstutveckling, växande befolkning, god tillgång till krediter, ändrade skatteregler och låga räntenivåer. En dåligt fungerande hyresmarknad (där bland annat omvandlingar av hyresrätter till bostadsrätter lett till långa köer) är en annan faktor som spelar in. Samtidigt har det begränsade bostadsbyggandet i förhållande till befolkningstillväxten påverkat utbudssidan.
Alltså ett lågt utbud samtidigt som spekulanterna blir fler och deras köpkraft ökar: ett skolboksexempel på förutsättningar för stigande priser med andra ord.
Hög belåning och rörliga räntor problematiskt
Även om vi i Sverige inte är ensamma om att se stora husprisfall, är våra hushållen nästan unikt känsliga för räntehöjningar eftersom mer än hälften har bolån med rörlig ränta. Ungefär 60% av de nya bostadslånen under 2022 togs med rörlig ränta. Den höga andelen hushåll med rörlig ränta innebär att räntehöjningar får en omedelbar effekt på majoriteten av hushållen. Att välja rörliga räntor är något vi svenskar gjort under en lång tid, då de oftast var billigare än de fasta räntorna.
"Och om man nu tog en fast ränta så valde de flesta en kort löptid, kanske snarare 1-2 år än 5 år. Det här har gjort att svenska hushåll blivit extremt räntekänsliga i ett internationellt perspektiv. När nu Riksbanken i stället har stora problem med en alldeles för hög inflation och därför höjer styrräntan både snabbt och mycket kraftigt, så skenar förstås hushållens bolånekostnader", förklarar Michael Grahn.
Utöver detta är vi väldigt högt belånade, skuldnivån ligger bland de högsta i EU med cirka 200% av den disponibla inkomsten. För 15 år sen låg denna siffra på 150%, och våra bostadslån har ökat nästan dubbelt så mycket som fastighetspriserna. Vi har även en relativt hög andel hushåll med bostadslån, då 81% av bostadsägarna finansierat husköpet med hjälp av ett lån.
Trots att många hushåll sitter på bolån med rörlig ränta och redan vittnar om en pressad situation är det en hel det som inte har känt av räntehöjningarna fullt ut ännu. Men det ändras snart.
Ordentlig smäll 2023
I genomsnitt gick ungefär 10% av inkomsten till räntebetalningar under 2022, konstaterar Finansinspektionen i en kartläggning. Det är mer än en fördubbling sedan året innan, och den högsta sedan Finansinspektionen började med kartläggningen 2012. Nya bolånetagare betalar 12% av sin nettoinkomst i räntor. För 2023 väntas detta stiga till 16%, och hela 24% om man inkluderar amorteringar.
”Vi ser fortsatt stigande räntekostnader framför oss och att det kommer ge ett fortsatt fall på bostadspriserna”, säger Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman.
Ett fortsatt prisfall och stigande räntor spås alltså svenska hushåll ha framför sig. Och allt fler kommer få känna av denna nya verklighet.
Lån till ett värde av 3 534 miljarder kronor eller motsvarande 72% av svenskarnas totala lån, det mesta bolån, löper nämligen ut i år, enligt statistik från SCB som Finansinspektionen tagit fram till SVT.
"Men det är inte nog med detta. I Sverige har vi även högre inflation än i våra grannländer samtidigt som löneutvecklingen är svagare. Det betyder att reallönerna också faller mer här. Det innebär förstås en rejäl köpkraftsförsämring och någon typ av konsumtion måste man dra in på i stället. Vi har t ex en aldrig tidigare skådad kollaps i detaljhandelsförsäljningen. Och det är tydligt att omsättningen på bostadsmarknaden är ner kraftigt. Samtidigt finns det ingen tydlig buffert att ta av. SCBs finansräkenskaper visade att hushållen under det fjärde kvartalet i fjol sålt av sina finansiella tillgångar för att finansiera sin konsumtion. Det är mycket ovanligt", tillägger Michael Grahn.
Hur hårt kommer fallet bli?
Samtidigt som den svenska bostadsmarknaden målas upp som ödesdiger bortom landets avlånga gränser håller vissa inhemska instanserna en mer positiv ton.
Enligt en rapport av Swedish Bankers utmärks nämligen den svenska bolånemarknaden av ett antal förhållanden som minskar risken för mer omfattande problem på bolånemarknaden. Här nämns strikta kreditgivningsprocesser från bankerna med god tillgång till kreditinformation om låntagarna, en hög sysselsättningsgrad där många hushåll har två inkomster, såväl som ett välfungerande välfärdssystem som medför att hushållen kan hålla en acceptabel ekonomisk ställning även vid arbetslöshet eller sjukdom.
Finansinspektionen menar även i deras senaste rapport om den svenska bolånemarknaden att den "stora majoriteten av nya bolånetagare fortfarande har goda marginaler i sin privatekonomi" trots att de stigande räntorna pressar situationen.
Finansinspektionens hårdare krav på utlåningen och skärpta regler för återbetalning av bolån bör förhindra fallande fastighetspriser från att utlösa en finansiell härdsmälta likt den i början av 1990-talet. Och sveriges banker är bland de starkast kapitaliserade i Europa – bland annat till följd av oro för bostadsmarknaden.
Men enligt Michael Grahn finns det all anledning att fortsätta vara oroad framöver.
"Riksbanken är under stor press att driva upp styrräntan betydligt högre i närtid, därför att kärninflationen (KPIF exkl. energi) ligger långt långt över Riksbankens prognos. Vi räknar med att man höjt till 4.25% i sommar. Det ökar ju pressen på hushåll och bostadspriserna", kommenterar chefsekonomen, som även spår ett större prisfall på bostadsmarknaderna framöver än i en tidigare prognos. Nu väntar Danske Bank ett prisfall på 25% från topp till botten.
Att hushållen och bostadsmarknaden redan befinner sig redan i en svårartad recession är tydligt menar Michael Grahn.
"Men för delar av näringslivet ser det rätt OK ut och det gör att arbetsmarknaden utvecklats förvånansvärt starkt, hittills i alla fall. Risken är förstås att vi kan hamna i ett ännu besvärligare läge där arbetslösheten stiger och hushållen tappar sina löneinkomster. Gudskelov är vi inte där än och man kan bara hoppas att vi inte kommer dithän heller", säger Michael Grahn.
