Bör jag vara nervös över en bostadskrasch?

De dystraste prognoserna har övertaget för tillfället, och det har redan haft en kraftigt negativ effekt på värderingarna av noterade fastighetsaktier. Vi kikar närmare på vad marknaden indikerar, vad analytikerna tror, och vad fastighetsbolagen själva säger.

All data pekar söderut

Det finns en hel drös av bostadsmarknadsdata att smälta, med mixade resonemang och budskap. Men den samstämmiga tonen för den svenska fastighets- och bostadsmarknaden just nu är att vi ska fortsatt söderut. 

I en ny fastighetsrapport från Handelsbanken gör storbanken en prognos att bostadsbyggandet minskar med cirka 40% jämfört med 2021. Samtidigt faller fastighetsvärden och bostadspriser med 15% respektive 20%, enligt banken.

"Det är stiltje på fastighetsmarknaden, med låga transaktionsvolymer både på privata och kommersiella fastigheter. Fastighetsägare höjer hyrorna i snabbare takt men det väger inte upp för fastighetsbolagens stigande finansieringskostnader", resonerar Handelsbanken som även tillägger att kreditmarknaden är "fortsatt kallsinnig" till svenska fastighetsbolag där bara bolag med höga kreditbetyg har möjlighet att ge ut obligationer.

I den senaste uppdateringen från Svensk Mäklarstatistik var priserna på bostadsrätter oförändrade i oktober medan villor sjönk med -2%. Prisutvecklingen på årsbasis för bostadsrätter är nu -6% medan villorna ligger på -5%. Svensk Mäklarstatistik noterar även att marknaden fortsätter att vara avvaktande jämfört med förra året. Under oktober var försäljningen av bostadsrätter ned 29%. Samma siffror för villor visar en nedgång med 25%.

"Många tänker nog att de ska vänta till våren i förhoppningen att priserna är lägre då. Mitt råd till köpare är att inte tveka att göra affär om rätt objekt dyker upp. Bankerna kommer sannolikt att justera kvar att leva på kalkylen inom kort, och då får man låna mindre", sade Jonas Rosén, vd Mäklarsamfundet. 

Rosén lyfter en faktor som troligtvis många bostadsköpare missat: att kalkylen som bankerna använder i sina uträkningar troligtvis kommer revideras upp inom kort. Ännu en faktor att ta med i kalkylen med andra ord, utöver stigande räntor och skenande levnadskostnader. Mer om detta längre ned. 

Vad innebär räntehöjningarna för bostadsägare?

Medelpriset för en villa i Sverige är drygt 3,7 miljoner kronor. I Stor-Stockholm ligger medelpriset på 6,7 miljoner, i Göteborg 5,3 och i Malmö 4,7.

Vi använder oss av medelpriset på 3,7 miljoner kronor för en villa i Sverige för att undersöka hur räntehöjningarna påverkar de månatliga utgifterna och utgår från en belåningsgrad på 85%. Det ger ett lån på 3 145 000. 

Snitträntorna i oktober för storbankerna var kring 3,10%, Nordea låg dock högst med en snittränta på 3,39% för bolån. Listräntorna är betydligt högre och varierar mellan 3,4% till 4,3%. 

Går vi tillbaka till april i år såg ränteläget helt annorlunda ut. Då låg snitträntorna på 1,3-1,7%. Det betyder att boräntor har stigit drygt 2 procentenheter på endast sex månader. För en genomsnittlig husägare i Sverige innebär det att enbart räntekostnaden för bolånet har stigit från drygt 4 000 kronor till cirka 9 000 kronor. 

Och än är det troligtvis inte slut. Inflationen fortsätter överraska på uppsidan och Riksbanken förväntas fortsätta höja styrräntan. Det innebär att bostadsägare med rörliga lån bör förvänta sig högre boräntor framgent. 

Inte bara goda nyheter för fyndjägare

För en hel del är prisfallet på den svenska bostadsmarknaden dock välkomnad. Det har varit en mardröm att delta i budgivningar de senaste åren för många förstagångsköpare, med priser som rusat iväg och en handpenning som inte räcker särskilt långt. 

Att bostadspriserna faller kan vara ett sundhetstecken och dra ned värderingen på en, vad många beskriver, riskabel bostadsbubbla. 

Men, dagens ansträngda ekonomiska läge med skenande inflation kan leda till att bankerna behöver justera sin "kvar att leva på"-kalkyl som ligger till grund för hur stort lån man får. I KALP-kalkylen ingår inkomster, kostnader för lånet, andra skulder, driftskostnader för bostaden och levnadskostnader. 

De levnadskostnader som långivaren räknar med är oftast schablonkostnader som baseras på Konsumentverkets beräknade hushållskostnader. För 2022 är uträkningen redan gjord, och kommer inte ändras. Men för 2023 kommer kostnaderna att behöva justeras ordentligt för att spegla årets inflation. 

Räkna därför med att låneutrymmet i bankernas kalkyler även kommer att påverkas efter årsskiftet.  

Vad säger fastighetsbolagen? 

Vad säger fastighetsbolag då? Vi har en hel del fastighetsbolag som är noterade på den svenska marknaden, och det har varit ett minst sagt tufft år. Aktierna har handlats ned kraftigt och fastighetsfonder har varit ett återkommande tema bland de sämst presterande fonderna under året. Vi kikar närmare på tre fastighetsbolag, SBB, Castellum och Balder.

Från bolagens sida försöker man hålla upp en munter fasad i de senaste kvartalsrapporterna, med vd:ar som poängterar "betryggande finansieringssituationer" och att utdelningar ska behållas. Men ett förändrat ekonomiskt klimat är slående. 

Balders rapport för tredje kvartalet redovisade visserligen ett högre förvaltningsresultat än väntat, men framöver kommer investeringstakten enligt vd Erik Selin vara på en låg nivå.

”Detta innebär i praktiken en kraftig inbromsning av byggstarter och investeringar i projekt”, skrev han i rapporten.

Slopad utdelning sannolikt 

SBB har varit omtalat under året och i sin rapport för det tredje kvartalet halverades förvaltningsresultatet. Men meddelandet att man överväger att genomföra en transaktion där delen som är fokuserad på bostadsfastigheter avses delas ut till aktieägarna och noteras togs emot positivt av marknaden. 

Det har dock höjts röster på sina håll att många fastighetsbolag förväntas, och bör, hålla tillbaka kommande utdelningar. 

"Att lura samtliga aktieägare att de har en betryggande finansiering – en sådan fruktansvärd bluff. De [Castellum, reds anm] har inte alls någon betryggande finansiering. Castellum har en del obligationer som de inte kan förlänga om något år och så måste de väl ut och sälja fastigheter för att få in lite pengar. Men det går inte att sälja fastigheter nu", sade Roger Akelius, storägare i Castellum, i en intervju med GP.

Det är just finansieringsproblemet som är problematiskt menar Akelius, som annars konstaterar att Castellum är ett "bra och välskött bolag". Men Akelius utspel har inte gått omärkt förbi. Dagens industri menar att Roger Akelius "pratar ned aktien för att kunna köpa mer ännu billigare". 

Om Akelius försöker skapa ett bra köptillfälle till sig själv eller inte är svårt att veta säkert, men Johan Edberg, fastighetsanalytiker på Handelsbanken, håller med om att fastighetsbolagen i stort bör slopa kommande utdelning och visa både kapitalmarknaden och banker att man tar situationen på allvar. 

"Framför allt de bolag som har väldigt mycket av sin skuld i kapitalmarknaden där kostnaden för att refinansiera är väldigt hög i dagsläget. Jag tror att Castellum hade mått väldigt bra, eller att det till och med är nödvändigt, att man inte delar ut pengar”, sade Johan Edberg till Di TV. 

För Balders del menar bolagets vd att de har bättre förutsättningar att möta det skakiga marknadsläget än konkurrenterna. Men att vindarna har vänt för högt belånade fastighetsbolag som gynnats av att ta stora risker de senaste åren står klart. Nu gäller det att hantera den nya verkligheten på rätt sätt. 

Står vi inför en bostadskrasch? 

Fastighetsbolagen vittnar om tuffare tider, analytiker menar att det blir svårt att föra över alla kostnadsökningar på konsumenten och bostadspriser faller samtidigt som vi går rakt mot en lågkonjunktur. 

Vanligtvis brukar en bostadsbubbla byggas upp under tider av förmånliga lånevillkor, låga räntor och låg arbetslöshet. Låter detta bekant? Ja, det är en tid vi lämnat bakom oss. Än så länge har snittpriserna på bostadsmarknaden inte indikerat en bostadskrasch, då krävs en nedgång på 15-20%. 

Men med dagens utsikter, en stundande lågkonjunktur, stigande räntor och ökad arbetslöshet känns en bostadskrasch inte särskilt osannolik.