Håller bostadsbubblan på att spricka?

Befinner vi oss ens i en bostadsbubbla?

2021 varnade Bloomberg för att den svenska bostadsmarknaden är en potentiell bubbla som kan vara på väg att spricka. Av 23 undersökta länder hamnade Sverige på en icke särskilt ärofylld tredjeplats, med Nya Zeeland och Kanada i topp.

”En cocktail av olika ingredienser skickar huspriserna till exempellösa nivåer globalt”, resonerade ekonomen Niraj Shah till Bloomberg News och hänvisade till rekordlåga räntor, kraftiga finanspolitiska stimulanser, ökade besparingar, kredittillväxt och en hoppfull syn på en pandemiåterhämtning som bidragande faktorer.

I en färskare undersökning av The Economist från nu i maj hamnade Sverige i stället på en förstaplats av 20 undersökta länder. För att bedöma risken för en bostadsbubbla använde The Economist fyra parametrar: prisökning senaste åren, andel bostadsägare med bostadslån, andel rörlig/fast ränta och totala bostadslån/inkomst. Vid en sammanvägning av dessa så hamnade risken högst i Sverige.

Sverige hade till exempel väldigt hög andel bostadsägare med lån, och hög andel rörlig ränta, vilket gör oss känsligare för stigande räntor.

”I Sverige har skattelättnader för husägare ytterligare underblåst rushen att säkra bolån, medan en dysfunktionell hyresmarknad, präglad av överprissatt (och illegal) andrahandsuthyrning, har drivit fler hyresgäster till bostadsägande”, resonerar The Economist.

Som motargument till detta kan man resonera som så att The Economist studie faller kort på ett antal områden, såsom att de inte tar hänsyn till hur höga räntehöjningar respektive land kan vänta sig och hur stark ländernas ekonomi är. Men även European Systemic Risk Board, en översynsmyndighet i EU:s finansmarknad, lyfte i februari 2022 ett varnande finger om icke-hållbara nivåer av bostadslån i Sverige.

Visst vill man gärna dra paralleller med finanskrisen, men sedan dess har bankerna generellt skärpt kraven på utlåning samtidigt som makrotillsynsåtgärder så som amorteringskrav och bolånetak införts. Harry Flam, professor i internationell ekonomi vid Stockholms universitet, menar att vi inte befinner oss i en bostadsbubbla i Sverige.  

”Bostadsbubbla är när folk köper bostäder i tron att bostäderna kommer att stiga så att de kommer att göra en vinst när de någon gång säljer i framtiden. Vi har inte det i Sverige eftersom bostadsrätter är en så dominerande form av ägande i Sverige”, säger Harry Flam till SVT:s Ekonomibyrån på SVT Play och menar därmed att just det som The Economist lyfter fram som problematiskt (med en stor bostadsrättsmarknad snarare än hyresmarknad) de facto är positivt. I och med att de flesta bostadsföreningar i Sverige inte tillåter att man hyr ut i andrahand köper färre svenskar lägenheter enkom för att hyra ut, menar han. 

Anders Wallström, prognoschef på Swedbank, tycker inte heller att man kan prata om en bubbla utan tycker att priserna på bostadsmarknaden kan förklaras. “De är motiverade utifrån ränteläget och den starkare inkomstutvecklingen”, säger även han i Ekonomibyrån. 

Droppen som kan få bägaren att rinna över

Åsikter kring huruvida vi faktiskt befinner oss i en bostadsbubbla eller inte går således isär, men anledningen till att debatten fått fart på riktigt nu är att vi genomgått dramatiska förändringar i ekonomin som skulle kunna spräcka en eventuell bubbla.

En faktor är stigande räntor. Framför allt hushåll som är högt belånade kommer känna av stigande boräntor ordentligt, särskilt efter en lång tid där ”normalläget” på bolåneräntor varit extremt låga. Det är just detta vi också upplevt under hösten, en Riksbank som både höjt räntan och som dessutom flaggat för ytterligare höjningar.  

”Skälet är att Riksbanken svängt om och helt plötsligt börjat flagga för räntehöjningar för att minska den idag mycket höga inflationen. Samtidigt är svenskarna mer skuldsatta än någonsin, och sedan 1990-talet har skulderna mer än dubblerats som andel av disponibelinkomsterna”, konstaterade exempelvis Robert Bergqvist, seniorekonom på SEB till SvD under våren.

”Det största hotet mot bostadspriserna just nu är ränteutvecklingen och inflationen. Bundna räntor har stigit markant och många tror även att rörliga räntor nu också kommer följa efter. Om så blir fallet kommer detta ha stor påverkan på hushållens kostnader vilket i sin tur kan dra ner bostadsköpares betalningsvilja”, säger Erik Wikander, vice-vd för Svensk Fastighetsförmedling.

Men utöver stigande räntor krävs det ofta ytterligare en ingrediens för att en eventuell bostadsbubbla ska spricka.

”Jag tycker inte att det vore onormalt att bostadspriserna sjunker lite under det närmaste året eller två, men för att vi verkligen ska få en bubbla som brister – om det nu är en bubbla – då skulle man behöva ha en kombination av betydligt svagare arbetsmarknad plus en räntechock av något slag”, sade Cecilia Hermansson, docent och forskare i fastighetsekonomi och finans på KTH till SvD.

Utöver stigande räntor kan vi altså behöva fundera över jobbmarknaden i Sverige och vad som skulle kunna utlösa en eventuellt stigande arbetslöshet. I ett sådant läge skulle den svenska bostadsmarknaden sättas på ett ordenligt "bubbel-test". 

Naiv förstagångsköpare?

Själv har jag precis köpt ett hus, och hann inte binda några räntor innan de stack i väg. Som grädde på moset har jag köpt ett renoveringsobjekt – helt perfekt med inflation och stigande materialkostnader! Om jag går runt med magont och oroar mig för om jag som förstagångsköpare lyckades köpa in mig precis innan bubblan sprack? Nej. Någonstans ska jag ändå bo och jag har letat efter mitt drömhus i nästan tre år. 

Visst kommer utrymmet för annat troligtvis minska i budgeten framöver, men då är det väl tur att man är ekonom med en förkärlek för nitiskt budgeterande! Vi kanske får anledning att återkomma till mitt mående om ett tag, men just nu kommer jag inte oroa mig för någonting annat än vad jag ska lägga på grillen i helgen.