Bostadspriserna i Sverige ser ut att ha passerat en topp. Särskilt nybyggda lägenheter i storstäderna har blivit mer svårsålda och köparna har fått mer att välja på. Nedgången kan mycket väl bli 25 procent, detta skulle bara göra att priserna på bostadsrätter återvänder till samma nivå som för tre år sedan.
Fallande bostadspriser är i sig inget problem. Totalt sett för Sverige omfördelar detta bara pengar så att till exempel arvingar till människor som dör gör mindre vinster, men de som byter till större bostad får samtidigt en mindre kostnadsökning.
Minskad konsumtion
Hög skuldsättning generellt i kombination med fallande bostadspriser ger däremot svårlösta problem för ett land, eftersom kapitalförluster då tvingar människor att drastiskt minska sin konsumtion. Finanskrisen i USA är ett tydligt exempel. Mellan år 2000 och 2008 steg hushållens låneskulder i procent av disponibel inkomst från 90 till 130 procent i USA, därefter har snittet på åtta år minskat till 104 procent. Förenklat betyder det att hushållen ökat sitt sparande med i snitt 8 procent av inkomsten, pengar som tidigare höll igång ekonomin.
Här i Sverige har däremot hushållens låneskulder stadigt fortsatt att öka sedan år 2000, från 110 till 180 procent av våra disponibla inkomster. Skillnaden är främst att våra bostadspriser har fortsatt uppåt. Alltså en lika brant ökning av skuldsättningen som i USA, men här i Sverige under dubbelt så lång tid och till en högre nivå, gör att om vår ekonomi drabbas av motsvarande chock som USA är det troligt att konsumtionen skulle minska ännu brantare och ge ännu större ökning av arbetslöshet. Så hög skuldsättning är farlig för ett land.
Regeringen och riksdagen har trots detta gjort väldigt lite för att bromsa den ökade skuldsättningen, som till stor del beror på stigande bostadspriser. Effektiva åtgärder skulle vara att passa på att börja trappa ned ränteavdragen nu när räntorna är låga och att höja beskattningen av bostäder. Men stora väljargrupper har dyra bostäder, så få politiker vågar utmana deras ilska.
Amorteringskrav
Istället har Finansinspektionen fått i uppdrag från regeringen att besluta om åtgärder som minskar skuldsättningen. Först bestämdes en gräns att nya bolån får vara högsta 85 procent av bostadens värde och häromåret lanserades ett amorteringskrav när belåningsgraden är över 50 procent. Nu föreslås en mindre skärpning som innebär att bolån även får en maxgräns i förhållande till hushållets inkomst. Om lånen är större än 4,5 gånger bruttoinkomsten måste långivaren amortera 1 procent extra av lånet per år.
Nu argumenterar politiker i media mot det skärpta amorteringskravet med argument som visar att de inte förstår problemet. Rent egoistiskt för människor som redan äger en dyr bostad och funderar på att flytta till något billigare är det förstås tråkigt om bostadspriserna faller, men en nackdel för detta särintresse betyder inte alls att lite lägre bostadspriser skulle vara ett samhällsproblem. Tvärtom är det idag brist på utbildad arbetskraft och litet utbud av tomter som skapar flaskhalsarna när det gäller att skapa fler bostäder. Även om lägenhetspriserna skulle falla med 25 procent är de som sagt bara tillbaka på samma nivå som för tre år sedan, men även då var de höga historiskt sett.
Lite lägre priser skulle bara underlätta för de som behöver någonstans att bo. Alla yngre som behöver skaffa bostad eller byta till en större bostad tjänar på fallande bostadspriser. De politiker som protesterar förstår antingen inte hur bostadsekonomin fungerar eller är äldre som vill behålla höga bostadspriser av egoistiska skäl. Samma politiker som har strypt utbudet av nya bostäder genom att bromsa tillgången till tomtmark.
Visst finns en liten grupp nya bostadsägare de senaste tre åren, som kan få problem. Men bolånetaket på 85 procent har funnits sedan 2010, så det är bara de som nyligen köpt nära toppen som efter en nedgång på 25 procent inte skulle kunna betala tillbaka hela lånet om de säljer. Och de flesta som köpt nyligen har rimligen varit medvetna om riskerna och bara tagit risken om de planerat att bo kvar länge.
Höjda räntor
Kommande räntehöjningar är dessutom ändå på väg att ändra ekvationen. Sverige har haft en stark ekonomisk utveckling de senaste åren. Ändå har vi kvar extremt låga räntor, vilket beror att både Sverige och många andra länder vill försöka få fart på inflationen genom att sänka växelkursen i förhållande till andra valutor.
Men inflationen i Sverige är nu uppe i 1,8 procent och därmed nära Riksbankens mål. Även inom resten av EU minskar nyttan med låga räntor och förväntningarna om stigande räntor under 2018 märks genom att euron stärkts. När väl räntehöjningarna inleds kommer de att ge en tydlig psykologisk effekt som kan ge en brant höjning av de långa räntorna.
Detta behöver dock inte bli ett särskilt märkbart problem för svenska bolånetagare med stora skulder, för väl där tas rimligen amorteringskravet bort. Högre räntor kan alltså då kompenseras med lägre amorteringar. Fast detta kan ju inte Finansinspektionen eller politikerna säga nu, då skulle en del av åtgärdens positiva effekt försvinna.
Xamortera Xfinansinspektionen
